Punta Arenas, ciudad emblemática del extremo sur de Chile, atraviesa un momento clave en su desarrollo urbano. A pesar de mantener indicadores que podrían parecer positivos —como el valor promedio por vivienda más alto del sur del país—, lo cierto es que el mercado inmobiliario local presenta señales evidentes de estancamiento, concentración y baja adaptabilidad, revelando una estructura que privilegia determinados segmentos en desmedro de una solución habitacional amplia e inclusiva.

Según el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Tinsa by Accumin, el trimestre febrero-abril de 2025 cerró con la venta de apenas 24 unidades nuevas, lo que implica una disminución de -7,7% respecto del trimestre anterior y de -14,3% en relación con igual periodo del año previo. Más allá de la frialdad de los números, esta baja confirma una tendencia sostenida de desaceleración en un mercado que ya venía mostrando una dependencia excesiva de pocas tipologías constructivas y de un público inversionista restringido.

CASAS GRANDES, PRECIOS ALTOS Y POCA DIVERSIFICACIÓN

Punta Arenas representa apenas el 2,8% de las ventas y el 2,3% de la oferta inmobiliaria de la macrozona sur. Sin embargo, exhibe el valor promedio más elevado, con 6.370 UF por unidad, hecho que —lejos de ser una señal de bonanza— debe analizarse como un síntoma de concentración de oferta en segmentos poco accesibles para la mayoría de la población local.

Tal como señala Rocío Cáceres, Head of Studies de Tinsa, “esto se debe a que predomina la oferta de casas por sobre los departamentos, que es un segmento altamente demandado en la comuna a pesar de la escasez de suelo urbano en la comuna”. Sin embargo, esta afirmación plantea interrogantes sobre la falta de políticas urbanísticas activas para diversificar la oferta habitacional o habilitar suelo que permita nuevos desarrollos.

Con una superficie promedio de 73,97 m², las viviendas nuevas en la ciudad superan ampliamente la media regional. Pero esta amplitud no es necesariamente sinónimo de calidad democrática del hábitat. Por el contrario, la carencia de viviendas más pequeñas, más económicas o con mayor eficiencia energética demuestra una oferta limitada, poco flexible y orientada principalmente al segmento medio-alto o inversionistas institucionales.

UN STOCK RESTRINGIDO EN RETROCESO Y SIN RENOVACIÓN

Actualmente, Punta Arenas cuenta con 192 unidades en oferta, divididas entre 156 casas y 36 departamentos, cifras que parecen razonables hasta observar su evolución trimestral: una caída de -9,8% en las casas y de -20% en los departamentos. Lo más preocupante es que no se reportó ningún ingreso de nuevos proyectos. Cáceres lo resume: “El mercado está en un periodo de ajuste, enfocado en reducir el stock acumulado.”

Pero cabe preguntarse: ¿por qué no están entrando nuevos proyectos? ¿Es solo una pausa estratégica del mercado, o estamos ante una señal de desconfianza de las inmobiliarias frente a la rentabilidad del territorio o frente a trabas regulatorias y territoriales más profundas?

Aquí se hace visible una debilidad estructural: la dependencia del mercado de una demanda selectiva, poco dinámica, que no estimula la diversificación del portafolio ni incentiva la innovación en modelos habitacionales adaptados a un entorno geográfico y climático único en el país.

SUBSIDIOS QUE PUEDEN AYUDAR... HASTA CIERTO PUNTO

Uno de los elementos destacados del informe es que 79 unidades tienen un precio inferior a las 4.000 UF, lo que las hace elegibles para ser adquiridas con el nuevo Subsidio al Dividendo. Cáceres opina que “gracias a esta iniciativa y a otras impulsadas por diversos actores del mercado para facilitar el acceso a la vivienda podrían favorecer un repunte gradual en las ventas”.

No obstante, cabe ser críticos: si menos del 41% de la oferta está alineada con los instrumentos de ayuda pública, eso deja claro que la mayoría del mercado sigue estando fuera del alcance de la clase media tradicional, e incluso más aún de sectores vulnerables o emergentes. Esta baja compatibilidad con herramientas de acceso habitacional refuerza la necesidad de una política pública mucho más ambiciosa, que considere alianzas con cooperativas, mecanismos de arriendo con opción de compra, reutilización de suelos fiscales o subutilizados y la promoción activa de vivienda colectiva con estándares de habitabilidad altos.

EL PLAN REGULADOR: ¿LA LLAVE O SOLO UNA PROMESA?

El nuevo Plan Regulador Comunal (PRC) es presentado como una herramienta clave para ampliar el horizonte urbano de Punta Arenas. Según Cáceres, “el PRC proyectado busca ampliar el suelo urbano, con el objetivo de ordenar el crecimiento de la ciudad y fomentar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios.”

Pero aquí también hay espacio para una lectura crítica: ¿qué tipo de suelo se habilitará? ¿Con qué criterios de densificación? ¿Se considerará la sostenibilidad, la equidad territorial, la conectividad y la integración social? Punta Arenas enfrenta hoy el desafío de no repetir los errores de otras ciudades intermedias del país, donde la expansión urbana —sin planificación integral— ha derivado en segmentación social, bajos estándares de urbanización y presión sobre infraestructuras básicas.

Además, será fundamental que el PRC articule una visión de desarrollo en sintonía con el contexto patagónico: respetuoso del entorno natural, resiliente al cambio climático y capaz de proyectar barrios inclusivos, eficientes y bien conectados. De lo contrario, corremos el riesgo de profundizar las desigualdades de acceso y relegar aún más a quienes hoy ya están marginados del mercado formal.

UNA CIUDAD FRENTE AL ESPEJO

Punta Arenas no solo está frente a un ciclo de ajuste inmobiliario: está frente a una oportunidad crítica para repensar su modelo de desarrollo urbano. El aparente estancamiento puede convertirse en una bisagra histórica para superar la rigidez del actual esquema de vivienda, basado en unidades grandes, costosas y excluyentes, que no dialogan con las múltiples formas de habitar que hoy demandan los sectores medios, jóvenes, adultos mayores o migrantes.

La mirada de Tinsa by Accumin, como consultora especializada, aporta una base técnica rigurosa sobre la cual las autoridades, actores inmobiliarios y ciudadanía pueden construir una conversación más honesta, amplia e inclusiva.

El futuro del sur austral no puede seguir descansando sobre un modelo residencial restringido a unos pocos. Es hora de avanzar hacia una visión urbana más democrática, sostenible y diversa, que garantice a todas y todos el derecho a habitar la Patagonia con dignidad, arraigo y pertenencia.